Những tuần đầu tháng 11/2026, thị trường bất động sản nhận được nhiều tín hiệu hỗ trợ cùng lúc: hơn 20 ngân hàng hạ lãi suất, Chính phủ yêu cầu báo cáo tổng thể thị trường, ba luật nền tảng đang được sửa đổi đồng bộ. Nhưng ở chiều ngược lại, xung đột Trung Đông giữ giá dầu ở mức cao, lạm phát vượt mục tiêu và Mỹ vừa quay lại tăng lãi suất. WONGROUP Research phân tích hai lực kéo ngược chiều này và những kịch bản cho thị trường từ nay đến đầu năm 2027.
I. Bức tranh hiện tại: nguồn cung co lại và dịch chuyển ra ngoại thành
Số liệu quý 3/2026 của Cushman & Wakefield cho thấy thị trường căn hộ Hà Nội chững lại rõ rệt. Nguồn cung mở bán mới khoảng 2.100 căn, giảm 54% so với quý trước. Lượng tiêu thụ khoảng 1.720 căn, giảm 61%.
Điểm đáng chú ý nằm ở cơ cấu: 94% nguồn cung mới tập trung ở khu vực ngoại thành, phân khúc cao cấp chiếm 84%. Giá sơ cấp bình quân khoảng 108 triệu đồng/m², giảm 12% so với quý trước. Tuy vậy, mức giảm này chủ yếu do tỷ trọng sản phẩm trung cấp tăng lên, còn giá tại từng dự án hiện hữu vẫn đi ngang hoặc tăng nhẹ 0-2%.
Phân khúc nhà liền thổ ghi nhận 167 giao dịch trong quý, giảm 71% so với cùng kỳ. Giá sơ cấp bình quân 268 triệu đồng/m², tăng 11% so với quý trước, cũng do cơ cấu dự án dịch chuyển về các khu vực có giá cao hơn như Nam Từ Liêm, Tây Hồ.
Nói cách khác, thị trường không giảm giá trên diện rộng, mà đang trong trạng thái chủ đầu tư thận trọng ra hàng và người mua thận trọng xuống tiền. Quý 4 dự kiến có thêm khoảng 7.000 căn hộ mới, phần lớn ở ngoại thành, nên cạnh tranh sẽ dồn vào khu vực này.
II. Lực đẩy trong nước: chính sách đang mở đường
Lãi suất hạ. Ngày 18/10, Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các ngân hàng giảm lãi suất cho vay 1,5 đến 2 điểm phần trăm đối với sản xuất kinh doanh và lĩnh vực ưu tiên. Sau đó, hơn 20 ngân hàng đã giảm lãi suất huy động, phổ biến khoảng 0,5 điểm phần trăm ở các kỳ hạn từ 6 tháng, bao gồm cả nhóm ngân hàng thương mại nhà nước. Hơn 20 ngân hàng cũng triển khai các gói vay ưu đãi giảm 0,5 đến 2 điểm phần trăm.
Tín dụng có chọn lọc. Trong năm 2026, phần tăng trưởng tín dụng cho nhà ở xã hội và khu công nghiệp không bị tính vào hạn mức tín dụng bất động sản của các ngân hàng. Dòng vốn được dẫn vào các phân khúc phục vụ nhu cầu thực và sản xuất, thay vì nới lỏng đồng loạt như các chu kỳ trước.
Pháp lý được tháo gỡ từ gốc. Ba luật Đất đai, Nhà ở và Kinh doanh bất động sản đang được Quốc hội thảo luận sửa đổi đồng bộ, nhắm vào những nút thắt về thủ tục và nguồn cung. Theo Nghị quyết 353, Chính phủ yêu cầu Bộ Xây dựng báo cáo Thủ tướng ngay trong tháng 11 về nguồn cung, thanh khoản, giá và tồn kho theo từng phân khúc, địa bàn, kèm kịch bản xử lý rủi ro. Đây thường là bước đi trước của một gói giải pháp mới.
Xử lý tồn đọng. Công ty quản lý tài sản xử lý nợ xấu (VAMC) với vốn điều lệ 5.000 tỷ đồng hoạt động theo cơ chế mới từ ngày 06/11. Tại Hà Nội, Nghị quyết 96/2026/NQ-HĐND có hiệu lực từ 07/11 tháo gỡ vướng mắc cho cư dân 12 dự án liên quan Tập đoàn Mường Thanh. Các bước này giảm áp lực từ những dự án và khoản nợ tồn đọng nhiều năm.
III. Lực kìm bên ngoài: địa chính trị chưa hạ nhiệt
Giá dầu neo cao vì xung đột Trung Đông. Giá dầu Brent bình quân năm 2026 khoảng 91 USD/thùng, cao hơn nhiều mức 69 USD của năm 2025, và từng vượt 113 USD/thùng đầu tháng 11. Sau bầu cử giữa kỳ tại Mỹ ngày 03/11, giá dầu giảm gần 9% trong một phiên nhờ kỳ vọng đàm phán, nhưng nhanh chóng hồi phục quanh 98 USD khi đàm phán chưa có tiến triển và các vụ tấn công tàu chở dầu tiếp diễn.
Lạm phát vượt mục tiêu. CPI tháng 10 tăng 5,09% so với cùng kỳ, CPI bình quân 10 tháng tăng 4,57%. Riêng nhóm nhà ở và vật liệu xây dựng tăng 6,66%, cao hơn mức chung. Điều này vừa hạn chế dư địa nới lỏng tiền tệ, vừa đẩy chi phí xây dựng của các dự án đi lên.
Mỹ quay lại tăng lãi suất. Ngày 16/9, Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) tăng lãi suất lần đầu sau hơn ba năm, lên 3,75-4%, và giữ nguyên tại cuộc họp ngày 28/10. Cuộc họp ngày 09/12 có thể tăng tiếp. Theo Viện Đào tạo và Nghiên cứu BIDV, dư địa giảm lãi suất cho vay trong nước đang thu hẹp nếu Fed tiếp tục thắt chặt.
Người mua chưa cảm nhận rõ đợt giảm lãi. Lãi suất vay mua nhà sau thời gian ưu đãi vẫn phổ biến quanh 11 đến 12,5%/năm. Một số công ty chứng khoán dự báo lãi suất huy động sẽ đi ngang đến cuối năm do nhu cầu tín dụng tăng.
IV. Từ nay đến cuối 2026: bớt ảm đạm, chưa tháo gỡ
Viện nghiên cứu DXS-FERI đưa ra ba kịch bản cho thị trường cuối năm 2026, trong đó lãi suất được xem là biến số quan trọng nhất:
| Kịch bản | Giá bán | Tỷ lệ hấp thụ | Lãi suất vay thả nổi |
|---|---|---|---|
| Lý tưởng | Tăng 5-10% | 40-50% | Khoảng 9-11% |
| Kỳ vọng (xác suất cao nhất) | Đi ngang hoặc tăng nhẹ | 25-40% | Khoảng 11-13% |
| Thách thức | Giảm nhẹ | Dưới 20% | 13-15% |
Với bối cảnh hiện tại, WONGROUP Research đánh giá thị trường nhiều khả năng đi theo kịch bản kỳ vọng. Lãi suất giảm giúp chủ đầu tư trước, thông qua chi phí vốn thấp hơn. Người mua sẽ phản ứng chậm hơn, vì lãi vay mua nhà chưa giảm tương xứng và tâm lý chờ đợi vẫn còn. Giá bán khó tăng trở lại trong ngắn hạn; các chủ đầu tư nhiều khả năng giữ giá niêm yết và cạnh tranh bằng chính sách thanh toán.
V. Đầu năm 2027: ba biến số quyết định
Mức độ hồi phục của thị trường trong quý 1/2027 phụ thuộc vào ba biến số:
- Trung Đông và giá dầu. Nếu xung đột hạ nhiệt và giá dầu giảm về vùng thấp hơn, áp lực lạm phát nhập khẩu sẽ giảm, mở đường cho lãi suất dài hạn tiếp tục hạ.
- Quyết định của Fed ngày 09/12. Việc Mỹ dừng tăng lãi suất sẽ giảm áp lực lên tỷ giá và dòng vốn, cho phép Ngân hàng Nhà nước duy trì chính sách hỗ trợ lâu hơn.
- Luật sửa đổi và gói giải pháp mới. Ba luật được thông qua cùng các giải pháp sau báo cáo tháng 11 sẽ quyết định tốc độ khơi thông nguồn cung và niềm tin của thị trường.
Nếu hội đủ hai trên ba biến số, thị trường có cơ sở ấm lên rõ hơn từ quý 1/2027. Ngược lại, giai đoạn trầm lắng có thể kéo dài sang giữa năm 2027.
VI. Góc nhìn WONGROUP Research
Đây là giai đoạn sàng lọc, không phải sóng tăng. Thời kỳ “mua gì cũng tăng” khó quay lại. Thị trường đang sàng lọc cả chủ đầu tư, sản phẩm và nhà đầu tư, và kết quả sẽ phân hóa mạnh giữa các phân khúc.
Những phân khúc có lợi thế: căn hộ phục vụ nhu cầu ở thực tại khu vực đã có hạ tầng hoàn chỉnh và pháp lý rõ ràng; nhà ở xã hội, phân khúc đang thiếu cung và được ưu tiên tín dụng; bất động sản khu công nghiệp, hưởng lợi từ dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài.
Những phân khúc chịu áp lực: đất nền xa trung tâm, sản phẩm dựa vào đòn bẩy tài chính cao, và các dự án phụ thuộc nhiều vào tiền ứng trước của người mua.
Đây là thời điểm chuẩn bị, chưa phải thời điểm bung hàng. Bốn ưu tiên đáng cân nhắc với các Chủ Đầu Tư trong giai đoạn này:
- Tận dụng giai đoạn chi phí vốn thuận lợi để cơ cấu lại phương án tài chính dự án.
- Kiểm soát chặt chi phí xây dựng ngay từ khâu hoạch định, khi giá vật liệu đang tăng nhanh hơn lạm phát chung.
- Hoàn thiện pháp lý và chuẩn bị quỹ đất, để sẵn sàng ra hàng khi thị trường ấm lên.
- Định vị sản phẩm sát nhu cầu ở thực, vì đây là nhóm khách hàng quay lại đầu tiên khi lãi vay mua nhà giảm.
Những chủ đầu tư chuẩn bị kỹ trong giai đoạn này sẽ là những người nắm lợi thế khi chu kỳ mới bắt đầu.
Nguồn số liệu: Ngân hàng Nhà nước, Cục Thống kê, Cushman & Wakefield, Viện Nghiên cứu DXS-FERI, Viện Đào tạo và Nghiên cứu BIDV, Vietstock, CafeF, Dân Trí, VietnamPlus. Bài viết mang tính tham khảo, phản ánh nhận định của WONGROUP Research tại thời điểm 09/11/2026.
